Wie lange sollte eine Hausverwaltung bestellt werden? Diese Frage stellen sich Miethauseigentümer und auch Wohnungseigentümergemeinschaften.
Wo liegen die jeweiligen Vor- und Nachteile für die Eigentümer und für die Hausverwaltung?

Vertragslaufzeit bei der WEG-Verwaltung:

Grundsätzlich sind die Vertragsparteien bei der Bestimmung der Laufzeit flexibel. Zwei wichtige Punkte aus dem Wohnungseigentumsgesetz müssen allerdings beachtet werden:

  • Bei der Erstbestellung einer Hausverwaltung, also bei einer neugegründeten Eigentümergemeinschaft, darf die Hausverwaltung für maximal drei Jahre bestellt werden. Siehe: § 26 Wohnungseigentumsgesetz (1) 
(Bestellung und Abberufung des Verwalters)
  • Ist die erste Vertragsperiode abgelaufen, kann eine WEG-Verwaltung für maximal 5 Jahre bestellt werden. Siehe: § 26 Wohnungseigentumsgesetz (1)

Vertragslaufzeit bei der Mietverwaltung:

Hier sind die Vertragsparteien vollkommen frei. Es gibt keine gesetzliche Beschränkung für eine maximale Laufzeit. Eigentümer und Hausverwaltung können den Zeitraum für die Beauftragung frei verhandeln. Üblich sind aber auch bei der Miethausverwaltung ein bis fünf Jahresverträge. Gleiches gilt im Übrigen auch bei der Verwaltung des Sondereigentums. Als Sondereigentumsverwaltung bezeichnet man die Verwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung.

Vorteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Eigentümer:
  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch der Miethauseigentümer können die Verwaltung testen. Hält die Hausverwaltung was sie verspricht? Wenn die Eigentümer nicht zufrieden sind, kann man sich nach ein oder zwei Jahren wieder trennen.
  • Die Hausverwaltung bleibt motiviert: Die Verwaltung weiß, dass der Vertrag stets nach einer kurzen Laufzeit wieder verlängert werden muss und wird sich höchstwahrscheinlich während der Laufzeit engagiert zeigen, damit der Vertrag auch wieder verlängert wird. Die Eigentümer müssen also nicht fürchten, dass die Hausverwaltung sich nach Abschluss eines Fünf-Jahresvertrages ausruht.

Nachteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Eigentümer:
  • Nachteile bestehen vor allem, wenn die Eigentümer ohnehin Probleme haben, eine passende Hausverwaltung zu finden. Beispielsweise ist es mitunter schwierig, für kleine Miethäuser oder zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaften eine passende Hausverwaltung zu finden. Hier sollten die Eigentümer die Hausverwaltung durch eine mittlere oder lange Vertragslaufzeit (z.B. drei bis fünf Jahre) binden und so auch durch die gewonnene Planungssicherheit motivieren.
  • Bei sich jährlich verlängernden Verträgen kann auch öfter über die Verwaltungskosten verhandelt werden. Je nach Position der oder des Eigentümers kann es hier möglicherweise öfters zu Steigerungen der Verwalterentlohnung kommen. Wenn diese Befürchtung besteht, verspricht ein Vertrag mit längerer Laufzeit auch mehr „Preisstabilität“.
 
Vorteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Hausverwaltung:
  • Die Hausverwaltung kann die Besonderheiten des Objektes, die Mieter und die Eigentümer kennenlernen und prüfen, ob das Haus tatsächlich länger im Verwaltungsbestand verbleiben soll. Gerade bei schwierigen Immobilien kann sich also eine kurze Vertragslaufzeit als kleine Testphase bewähren.
  • Die Akquise fällt sicherlich ein Stück weit leichter, wenn man den Eigentümern eine kurze Laufzeit anbietet. Die Eigentümer müssen sich nicht lange binden und können den Verwalter kennenlernen – das schafft Vertrauen auf Seiten der Eigentümer.
  • Die Preisfindung ist für Hausverwaltungen nicht der leichteste Punkt. Sicherlich gibt es Immobilien, bei denen die Kalkulation einfach fällt. Auf der anderen Seite weiß man gerade bei kleinen oder schwierigen Objekten / Konstellationen im Voraus leider allzu oft nicht, wie viel Arbeit an einem Haus hängt. Hier kann die kurze Vertragslaufzeit eine Chance bieten, nach dem Ablauf der ersten Periode, das Entgelt anzupassen.
 
Nachteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Hausverwaltung:
  • Als Hausverwaltung braucht man ca. ein Jahr, um sich vernünftig in ein Objekt einzuarbeiten. Diese Einarbeitungszeit ist ein Stück weit umfangreicher als die Arbeit in den Folgejahren. Der Verwalter läuft also Gefahr, das Verwaltungsobjekt nach kurzer und arbeitsintensiver Einarbeitungsphase zu verlieren.
  • Die Hausverwaltung muss im schlimmsten Fall regelmäßig über die Vertragskonditionen verhandeln. Immer dann, wenn die Vertragsverlängerung ansteht. Aber auch hier kommt es auf die Stärke der Positionen der beiden Vertragspartner an.